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平凉市物业管理条例(草案)

    时间:2019-03-26 11:45 来源:市人大办 责任编辑:张雅淇 【选择字号:
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  (三次审议征求意见稿)

  第一条(立法目的和依据)为了规范物业管理活动,提升物业服务水平,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众生活和居住环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

  第二条(适用范围)本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动,适用本条例。

  非住宅物业管理及其监督管理活动,参照本条例有关规定执行。

  第三条(物业及物业管理的概念)本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,为业主提供相应服务,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第四条(物业管理原则)物业管理遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则,推行业主自主管理与专业服务相结合的市场化、社会化、智能化管理方式,提高物业管理服务水平。

  第五条(政府职责)市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入社区治理范畴和现代服务发展规划。

  第六条(主管部门职责)市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督指导。

  县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,制定物业管理行业发展规划,建立物业管理行业信用信息平台,负责住宅专项维修资金的归集、使用和监督管理等有关工作。

  发改、公安、民政、生态环境、市场监管、应急管理、自然资源管理等行政主管部门按照各自职责做好物业管理有关工作。

  乡(镇)人民政府或者街道办事处、城市社区管理委员会、社区居民委员会按照规定职责,负责辖区内业主大会成立和业主委员会换届的组织、指导,监督业主大会、业主委员会和物业服务企业依法履行职责,调处矛盾纠纷等。

  第七条(物业管理区域的划分)物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,由物业管理行政主管部门综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。

  第八条(业主的定义)业主是指物业的所有权人。

  物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

  业主不得以放弃业主权利为由拒不履行业主义务。

  第九条(业主大会会议筹备)业主大会由物业管理区域内全体业主组成,一个物业管理区域成立一个业主大会。

  一个物业管理区域内出售并交付使用物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者首套物业出售并交付满两年的,应当召开首次业主大会会议,物业所在地的乡(镇)人民政府或者街道办事处、城市社区管理委员会应当进行指导。

  第十条(业主代表的确定)一个物业管理区域内的业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位未出售的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

  业主人数不足五十人的,全体业主组成业主大会;业主人数在五十人以上的,可以幢、单元、楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表一般不得少于三十人。

  第十一条(业主大会召集及职权)业主大会会议由业主委员会组织召集,对下列事项作出决定:

  (一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;

  (二)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的工作;

  (三)确定物业服务合同内容,选聘、解聘物业服务企业;

  (四)住宅专项维修资金的使用;

  (五)涉及业主共有权利的其他重大事项。

  召开业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式。

  召开业主大会会议,应当于会议召开十五日前予以公告,同时告知社区居民委员会。

  业主可以委托代理人参加业主大会会议。

  第十二条(业主委员会的职责)业主委员会是业主大会的日常工作机构,主要履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议;

  (二)定期报告业主大会有关决定执行情况并提出建议;

  (三)在业主大会作出决定后三十日内,代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同;

  (四)及时了解业主的意见建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案予以确认并监督实施;

  (六)监督管理规约的实施;

  (八)组织业主委员会换届和补选工作;

  (九)完成业主大会交办的其他事项。

  业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席,作出的决定应当经全体成员半数以上同意。

  第十三条(业主委员会委员任职资格)业主委员会委员在业主中选举产生。业主委员会由五至十一人的单数组成,每届任期三至五年,可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

  业主委员会委员应当遵纪守法,具有完全民事行为能力,热心公益事业,有一定的组织协调和沟通能力。

  业主委员会委员不再是物业管理区域业主或者连续一年以上不在物业管理区域居住、提出辞职、因其他原因无法履职或在所选聘物业服务企业任职的,其业主委员会委员职务自行终止。

  第十四条(备案程序)业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员基本情况及选举情况等资料,向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、乡(镇)人民政府或者街道办事处、城市社区管理委员会备案。

  第十五条(其他情形)住宅小区不具备成立业主大会的,可以实行业主自主管理,也可以由业主委托物业服务企业管理。

  第十六条(物业服务企业)从事物业服务活动的企业,应当依法取得独立的法人资格,并向辖区内物业管理行政主管部门备案。

  一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

  业主大会可以通过物业管理招投标平台公开招标选聘物业服务企业,也可以通过协商方式选聘。物业服务企业的选聘方案由业主委员会拟定,并在物业管理区域内公告。

  第十七条(物业服务合同)已经选聘的物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同。

  物业服务合同主要包括物业管理范围、服务项目、收费标准、违约责任、合同期限以及双方需要约定的其他事项。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,向县(市、区)物业管理行政主管部门、乡(镇)人民政府或者街道办事处、城市社区管理委员会备案。

  第十八条(前期物业合同)新建物业出售前,建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。

  前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

  业主在购房时,已经签订物业服务合同的,业主大会及业主委员会应予以确认。

  第十九条(物业服务企业职责)物业服务企业履行下列职责:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

  (二)公共区域环境卫生的维护、管理;

  (三)公共区域的秩序维护、安全隐患的排查整治;

  (四)公共绿化的养护;

  (五)车辆行驶和停放秩序的服务、管理;

  (六)公开住宅专项维修资金使用情况;

  (七)对物业使用中禁止行为的告知、劝阻、制止和报告;

  (八)建立物业管理档案;

  (九)实行二十四小时值班制,建立和完善物业服务工作应急预案。

  (十)物业服务合同约定的以及法律、法规规定的其他事项。

  鼓励物业服务企业加入物业管理行业协会,开展业务培训,加强行业自律,促进诚信经营,提高物业服务意识和服务水平。

  第二十条(物业服务企业禁止行为)物业服务企业不得有下列行为:

  (一)减少专业人员数量和物业管理面积,物业管理的质量达不到合同约定的标准;

  (二)将一个物业管理区域内的全部物业管理委托给他人;

  (三)挪用住宅专项维修资金;

  (四)侵占或擅自使用、处分业主共有财产和依法归业主所有的收益;

  (五)擅自改变物业管理用房用途;

  (六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途;

  (七)非法出售或提供业主个人信息;

  (八)法律、法规禁止的其他行为。

  第二十一条(物业诚信体系建设)县(市、区)物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系,对物业服务企业、项目负责人的信用信息征集、考核、评价,实行动态管理,并定期向社会公布评价结果。

  第二十二条(物业服务项目收费标准)物业管理实行有偿服务。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的方式,遵循合理、公平、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则。具体收费标准和收费方式在物业服务合同中约定。

  价格行政主管部门根据住宅性质和当地实际情况制定物业服务项目收费标准政府指导价,每两年公布一次。

  第二十三条(物业服务费交纳)业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行缴费义务。业主未按照约定交纳物业服务费用的,物业服务企业多次到户催收无果的,可以向人民法院提起诉讼,但不得以停止供水、供电、供暖等方式催收物业服务费。

  物业服务企业擅自停止物业服务、服务标准达不到合同约定标准、收取未经批准费用的,业主可以拒绝交纳相应费用。

  第二十四条(专业经营单位收费)供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户提供服务,收取有关费用,做好相关设施的日常维护。

  物业服务企业接受专业经营单位委托代收有关费用的,可以根据双方约定向委托单位收取代收服务费,但不得向业主收取额外费用。

  第二十五条(物业公开事项)物业服务企业应当在物业管理区域内公示以下事项:

  (一)企业名称、项目经理、监督举报方式;

  (二)服务期限、服务内容、服务标准;

  (三)收费项目、收费标准、收费依据;

  (四)公共用水、电等费用分摊情况。

  物业服务企业应自觉接受业主监督,不得向业主收取未经公示的费用。

  第二十六条(物业服务企业选聘、续聘、解聘)物业服务合同期限届满三个月前,应当召开业主大会会议,选聘或续聘物业服务企业,重新签订物业服务合同;未作出选聘或续聘决定,原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同对双方仍具有约束力。选聘或续聘决定应当在物业管理区域内公告。

  业主大会决定解聘或自动退出的物业服务企业,应当在解聘、退出三十日内,在社区居民委员会、业主委员会的监督确认下,与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务:

  (一)移交物业管理档案;

  (二)移交物业管理共用部位、共用设施设备、物业管理用房等资产;

  (三)结清预收、代收和预付、代付的有关费用;

  (四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

  退出物业管理区域前,原物业服务企业应当维持正常的物业管理秩序。

  第二十七条(物业管理区域禁止行为)业主和物业服务企业在物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏、拆改房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

  (二)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自改变共用设施设备用途;

  (三)擅自挖掘、占用物业管理区域内道路、场地和地下空间,损害业主共同利益;

  (四)损害、占用、堵塞、封闭燃气及其他管道设施,影响公共安全;

  (五)违法搭建、改建建筑物、构筑物;

  (六)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

  (七)随意倾倒垃圾、污水,楼梯间堆放杂物,向室外抛掷物品;

  (八)在公共走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或为其充电;

  (九)违反规定饲养犬只等动物且影响环境卫生和业主正常生活;

  (十)排放超过规定标准的噪声;

  (十一)损坏消防设施,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;

  (十二)法律、法规禁止的其他行为。

  第二十八条(物业使用的随附义务)业主和物业使用人应当遵循公序良俗、文明友善、平等和谐、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,正确处理用水、排水、通行、通风、采光、管线铺设和建筑维修等方面的关系,履行物业随附的配合义务。

  物业相邻一方因不配合维修、更新和改造,给另一方造成损害的应承担相应法律责任。维修、更新和改造施工结束后应当及时恢复原状,给另一方造成损失的,应当给予补偿。

  物业相邻一方因物业使用中漏水、噪声、妨碍通行等给另一方造成损害的,应当予以赔偿。物业服务企业应履行制止、劝解和协调处理矛盾纠纷的义务。

  第二十九条(安全隐患排查与治理)物业服务企业应当按照物业服务合同约定,制定安全事故应急预案,自觉接受相关行政主管部门的监督指导,建立完善安防设施,做好物业管理区域内的安全防范工作。

  物业服务企业应当对物业管理区域的人行道、消防设施、燃气管道、地下车库、化粪池、窨井、电梯等重点部位进行经常性检查,发生安全事故等突发事件时,物业服务企业应当采取应急措施,及时向有关主管部门报告。

  业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

  第三十条(车位的服务管理)物业管理区域内规划车位或者占有共有场地用于车辆停放的车位,应当优先满足本物业管理区域内业主的需要。

  车辆停放、管理和收费等事项,由业主大会决定。对共有车位停放车辆收取场地使用费的,可以委托物业服务企业进行经营管理,但必须符合城市管理的相关规定。

  占用共有场地停放车辆的,不得占用消防通道,不得设置车位锁或者影响正常通行。

  第三十一条(共用物业经营收益管理) 利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位等进行经营活动的,应当征得相关业主或业主大会同意。所得收益属业主共有,可由物业服务企业代为管理,按照业主大会的决定使用。

  第三十二条(住宅专项维修资金管理)业主应当交纳住宅专项维修资金。

  住宅专项维修资金的归集、使用、管理和监督由市人民政府规定。

  第三十三条(物业服务企业违法责任)违反本条例第二十六条第二款规定,原物业服务企业未按期限交接的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的,处一万元罚款。

  第三十四条(物业服务企业违法责任)物业服务企业擅自停止物业服务,或者其提供的服务达不到合同约定标准的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令改正,并处一万元以上五万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第三十五条(物业收费违法责任)物业服务企业违反本条例第二十五条规定,收取未经公示费用的,由价格行政主管部门责令改正,没收违法所得,并处五千元以下的罚款。

  第三十六条(禁止行为违法责任) 违反本条例第二十七条第(一)(二)(三)(四)(六)项规定的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令改正,逾期不改正的,对个人处以一千元以下的罚款;对企业处以一万元以上三万元以下的罚款。

  违反本条例第二十七条第(八)项规定的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令改正,逾期不改正的,对个人处以二百元以上一千元以下的罚款;对企业处以五百元以上五千元以下的罚款。

  违反本条例第二十七条其他规定的,由县(市、区)相关行政主管部门依法查处。

  第三十七条(工作人员违法责任)行政机关工作人员在物业管理工作中不依法履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十八条(实施时间)本条例自    年  月  日起施行。